论坛消费新亮点选址新要求运营新策略

2019年05月11日 来源:

论坛:消费新亮点 选址新要求 运营新策略 时间: 12:00 来源: 时尚生活 点击: 次

主题论坛:消费新亮点 选址新要求 运营新策略 搜狐焦点商业地产讯,“中国商业地产行业发展论坛2013(第十届)年会于3月29日至30日在武汉万达威斯汀酒店举行。 该论坛由中国商业地产同盟发起,并联合相关权威机构共同举办,是目前国内商业地产界层次、规模、影响广的行业年度品牌盛会,自2004年以来迄今已成功举行了九届。

本届年会的举办适逢国家领导层换届更迭。据论坛总策划、中国商业地产联盟秘书长王永平介绍,预会领导、专家将全面解读“两会”肯定的新年度经济政策及其对商业地产产生的宏观影响。预会企业家还将激辩三大热点问题:“关注泡沫化”--转变商业地产增长方式;“应对同质化”--探访竞争制胜之道;“防止边缘化”--在变革中应对电商冲击。年会期间,组委会还将发布2012年中国商业地产十件大事和2013年行业发展趋势。

20国集团研究中心秘书长龙永图、全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻、住建部政策研究中心研究员陈淮分别就“改革红利与中国经济驱动力”、“中国城镇化与商业地产的协调发展”、“持续调控下的房地产市场预期”发表演讲,香港恒隆地产董事长陈启宗、凯德中国商用首席执行官骆伟汉、新世界发展董事CEO郑志刚、万达团体副总裁陈平、苏宁云商副董事长孙为民、首创集团董事长刘晓光、深国投商用董事长丁力业、麦肯锡全球合伙人张海蒙等一批行业将莅临研讨行业走向,水皮、司马南、袁岳“三大名嘴”同台开讲。

:2013年3月29日

: 武汉万达威斯汀酒店

以下是搜狐焦点对此次活动进行的现场直播报导:

:非常感激新世界百货陈总简短但是精彩的演讲,因为时间的关系,我们就继续进行下面的项目,有很多更精彩的演讲者会继续上台。因为这些年商业地产的大量开发,对地点是一个很大的考量。商业地产重要的元素就是开店的地点,但是在不同的地点里面有不同的策略,更重要的就是,运营的专业,在中国现代的商业地产发展蓬勃的状况之下,如何找到适当的人材,如何找到各种复合型的人才,是一个非常大的挑战,可以看得出来,未来中国商业地产行业需要许许多多的人才,但是更重要的,每个案子,更需要团队。

这个里面有,在这个中间,如何来寻觅关键的商业地产的运营商,。我们下面的专题就是针对这个方面来跟各位交流,我想介绍一下这个环节的主持人。

:我非常高兴和大家交换一下行业的心得。之前听了那么多大老讲,我在想,这个商业地产究竟是谁的?我想明白了,其实商业地产是各种品牌的,我们商业地产商只是幕后。真正和消费者面对面的是这些品牌。未来的商业地产会有更多的体验和娱乐,下面有请参加这个环节研讨的佳宾,他们就是负责吃喝玩乐的人,他们是商场真正的主人,他们是,宋涛,陈世海,程忆沧,郑刚,张宏伟,1拓

:我想在坐的有很多是在做地产开发的,他们对你们会很感兴趣,首先请宋涛先生介绍一下他的小鬼当家。

:大家好,很高兴跟大家介绍一下小鬼当家。我们是做儿童记录的,目前我们发展得很好,今年又做了一个宝宝当家。我觉得如果想抓客户,首先要抓一个家庭,要抓家庭,就先要抓住孩子,想抓住孩子,就要抓住新生儿,要抓住新生儿,就要从孕妇抓起。我们在去年的9月份,在北京的朝北大悦城建了我们的3000平米的体验中心,他带动了商场的客户流量,和孩子们的定单数,都是非常庞大的。

我们每年可以带动18万人次的量。所以小鬼当家,和宝宝当家,是记录孩子的过去,和培养未来的家庭成长空间。希望和在坐的各位有更多的合作机会

:您刚才说有两个品牌,在同一个位置可以同时开吗?

:我们选址的条件是500到3000平米,在2013到2015年,我们计划是100家店面,覆盖区域是全国。

:我知道陈总现在关于商业地产新开了一家店,能给我们大家介绍一下吗?

:昨天大家如果有参加的话,我们昨天获了一个奖。刚才谈的是一个哲学问题,我是谁?我们是东方传媒集团旗下的做商业地产的一个公司。我们从哪来,刚才也讲了,到哪去,可能要做的就是文化创意的地产。昨天我们获奖的项目是创意地产的一个项目,是一个商业地产项目,很小,有他的创新性。那个地方就是吃喝玩乐的地方。吃和玩大家很清楚,那么乐,我们寻求的是什么?除了表面上的欢乐以外,我们希望有感动,有分享,有传播。这一点上,可能跟在坐的各位做商业的人,谈起来有点文邹邹的。

但是我们这样理解,在商业大潮的冲击下,未来我们做商业,可能体验式,互动式,有内容的有追求的商业地产项目,才会更加有生命力。

:其实我自己去体验过,我这里帮他做一个广告。喜洋洋和灰太郎就是他们的资源,如果你想给孩子办生日PARTY的话,到他们那里,他们可以按照喜洋洋的情节给你们安排。好的,程总。

:我们是一个真正的快时尚品牌,而且有和国际快时尚品牌挑战实力的一个中国品牌。2006年我们在广州郑家广场开了家店,之后的步伐其实是必须缓慢的。到2012年底,我们在全国只有21家店。不过单店我们都有超过1000平米的场地,而且当年就有盈利。虽然做快时尚,但是我们甄选店铺比较慎重,开店的速度也比较慢。所以一路上错过了很多好的机会,但是我们觉得稳扎稳打,和这些国际大品牌PK不仅是一时的销售规模,而是更长时间的后台,供应链,服务品牌的打造,所以这是一个非常需要时间来沉淀的东西。事实上前六年我们主要是在看一二线市场,北上广深是我们目前分布多的,其他的,比如武汉我们有两家店,还有天津成都。今年开始我们已有了一个新的方向,就是随着我们全部国家的城镇化进程,我们很多的消费在未来一段时间,我们会向三四线城市回流,就是说可能一线城市,特大型城市消费能力会持平,或略有下落,所以我们从今年开始会下沉到更多的二三线市场,做一个市场的接触。

:我特别想问,这两年你们的销售情况有没有好一点?

:比较自豪的是,我们的的股东,我们的(品牌)具有者李名光先生,他已把这个品牌收购了。现在已成为一个真正的中国品牌。所以我们觉得中国这么大的一个市场,是完全具有这样的素质去培养出一个好的服装品牌。现在快时尚确实是一个比较火的名词,趋势也很好,所以我们也希望占据中国,然后再更大的国际市场上和国际快时尚品牌竞争。

:大家好,我来自北京的新辣道集团。旗下有两个品牌,一个是鱼火锅,一听火锅大家都想到小肥羊,我们是做鱼火锅。是从埃及进口的鲶鱼,必须通过温泉养殖。目前我们在北京,华北,西北已经开了差不多有100家店,这个品牌已创立了十年。从今年开始,我们进入快速发展期,然后每一年平均以100家的速度在快速发展。另外我们下面还有一个品牌叫(金福盐帮),其实这个是由盐商发展起来的菜,目前这个品牌差不多经历了十年的创立,也是从今年进入了快速发展期。

这个品牌需要3000平米左右的面积,现在我们主要在北京,从明年开始我们会开辟华东市场,大概就这么一个情况。

:现在我们知道近中央要讲究防腐,餐饮下了30%。我不知道对你们有甚么影响?

:对我们不但没有影响,还有增进。因为我们的鱼火锅定位在80到100的快餐消费,所以十八大政策出台以后,这个消费水平是大众消费,所以季度我们看,增长了14到15左右的水平。而(盐帮)品牌定位比较,但是也比较适中,所以发展得也非常好,季度增长25%以上。

:我们在全球数量已超过11000家,在大陆市场我们已经超过1000家店铺,城市覆盖达到200多家。因为刚才讲到我们这一组是讲吃喝玩乐,屈臣氏听起来跟吃喝玩乐没有多大关系,但是我们的消费理念是给消费者带来更多的健康和美丽。按照零售细分的话,我们的理念是健康与美丽。一个人具有了健康和美丽,就会有更多的身心愉悦和快乐。谢谢大家。

:我们早是为可口可乐,康明斯,奥运会做策划的。我们去年有一个新的项目,在墨西哥起源。在日本开业年,到半年的时候,周末的票必须要提前3个月才能定。这个项目是儿童的社会职业角色体验。孩子们在里面当飞行员,当警察,当医生。是儿童自主的社会。除了玩,还有各种的安全教育,包括素质培养,所以自从这个项目到国内以后,到现在09年两家开业,到目前全国有73家开业。

速度非常快。其中70%都是地产商和购物中心在做。因为大家叫他人流发动机。所以在这几年当中我们为全国的地产商筹建的17个项目。

我们的自主品牌叫(名称)梦想城,第二个是高端品牌,叫(名称),我们希望在未来20年以内,在全国开到50家店,能跟各位地产商和购物中心有更多的合作。谢谢。

:大家都在做广告啊,我想问一个问题,你跟(?)小镇有什么区分?

:他们的形式有一点单一,只做体验馆,我们的成长湾除了做体验馆以外,我们还做和儿童相干的吃喝玩乐购,包括早教和特长班,这是我们和他们的不同。

:宋总,您在开店碰到的问题是什么?

:主要是人材吧。团队里人才的补给这个很关键,其余的都相对要好做一些,因为我们的资金不是问题,而且希望高速发展的话,我们需要很多的资金支持。我们进入行业11年,实际上我们公司定的目标,每一年提升与第二位竞争对手1倍的差异。我们也是把每家店当车作品来建,我们现在是第三代店,09年在北京开的一家店完全按照迪斯尼建造的,12年的一家店标准更高。所以针对我们整个的品牌,资金,包括产品都不是问题,我觉得的更多的挑战还是人员的供给。不过目前我们也有自己的人力储备计划。就是针对更层面,一个是针对分总,针对店长,还有体验式,之前我们可能是从现有的团队里抽调人,现在我们是提前一年准备好人,然后让人才从基层晋升。所以我们觉得,能够做前置性的准备能够下降未来的风险。

:您这个品牌的消费者,跟刚才说的电商的冲击,有甚么新的变化?

:昨天听了电商和行业的讨论,我觉得昨天的论点不成立。我们把线比喻成海洋,那末该在哪里生活的动物就在哪里生活。像我们的摄影,摄像,是我们的具体业务,还有我们儿童的文娱,生日会,我们的定位是这样,我们做的是儿童的成长,不是儿童的生长。我们认为儿童的省长定义是衣食住行,而我们关注的是儿童未来的培养,记录家庭的幸福。所以线上只是我们增加营销的一个工具,所以电商对我们的影响很小。

:现在每个家庭的DV机普及率非常高,这些爸爸妈妈为什么不自己去拍?

:这个问题很好,实际上客户在这几年,记录也产生了改变。摄影对我来说是神秘的,但是我现在希望拍摄出更专业的作品。这里面有几个关键点,过去我们的小鬼当家现在定义成家庭成长记录,,我们记录的对象不仅仅是孩子,而是一个家庭。一个家庭出去以后,拍照的时候只能留下两个人的照片,总是少一个人。我们这里就可以解决一家人的合影。第二,我们拍出来的是作品,家长拍出来的是照片而已。而且单反的普及,期初我们会担心影响我们的生意,但是现在发现,单反的普及是激发了家长对摄影质量的需求,反而增加了我们的进步。

:程总,我问你一个问题是,就是你觉得刚才我说的那些元素也好,你是怎么植入到你的服务环节里面去的?

:刚刚周总介绍,因为我们SMG是国内的动漫企业,过去我们做电视,现在我们有两个电视频道,其中包括一个覆盖全国的卡通频道。所以我们有卡通资源,这些怎样植入到我们线下的产品当中呢?大概有这么几点。一个就是加盟店的形象,无论是授权还是被授权,让这些形象,在消费环境当中融入。这个大家都能做得到。第二个是将动漫人物的背景故事抽离出来,这些故事能够放到我们的产品当中去。

比如说我们有100多个主题派对的产品,把这些产品融入到平常的每一个商品当中。第三,我们还会将我们自己的服务环节,比方说,我们自己的服务生,我们都不会叫他们服务生,我们叫他们派对天使。这些天使本身是什么样子呢?如果你到我们的派对上去,他们其实每天都是COS扮演,也就是我们每一位,包括我们高级的管理人员,他们在现场,都会是打扮成动漫形象,然后和我们的孩子做交流。这样的话,构成一种互动。也就是说,从你看到到你进来,到你感受,到你回家的记忆,这些都和动漫相干联。

因此我们是做文化,做内容,让内容和商业结合,不是做一张皮,渗入到每个细胞当中去。现在家店,在上海选择他的时候,由于是想连锁发展,因此没有选在成熟的商业街区当中,周遭的商业环境其实不浓郁,但是他本身的地理位置属于闹中取静,很优美,没山,但是有水,有草坪,他是当年陈逸飞先生在世的时候的一个建筑作品。这个地方去年9月份我们正式试营业,今年的一月份我们才会在财务上记录到正式产业。去年9月份我们开业,到现在我们在预计上面,今年现金流已是正了。

:很期待。你对你下一家店有甚么期待?

:应该是这样,对第二家店,以至于未来的店,再开的话,我一定会选择更成熟的商圈。第二,因为我们这个项目现在非常创新,一定是对动漫,文化理解比较成熟的地域。我们先选择了上海,接下来应该就是北京。

:因为销品茂会很欢迎快时尚品牌,在跟那些国际品牌竞争中,你核心的亮点是什么?

:大家现在都认为,现在1000平米的店都是快时尚的大店。其实种别里面还是有很多不同的细分的。我们现在重度的竞争是(品牌名)。所以刚刚提到的,优衣库,还有一些品牌,他们都是以基本款为主。而基本款和快时尚相比,还是款少量多,每年翻新的幅度不是很大。但是以时尚款为主的,就是款多量少。比如说我们每个星期会有300个新款到店,但是每个尺码只有一次补货,所以你去晚了可能就没有。由于我们是一个立足中国的品牌,所以我觉得我们有两个的优势,个,我们所有的版形,首先我们所有衣服的尺码是按照中国人的体型来的。我们的女生试过以后就会发现,在腰线上,肩膀上,都会有很多不同,由于那些国际品牌都是按照欧洲人的尺码做的。而我们是按照中国人的尺码来的。

今年我们准备到二三线城市做,我们现在已经赢得了一些市场的认可,尤其是价格方面。所以我觉得这两点可能是未来在中国来说,推动我们继续做大做强,跟他们去争的要素。

:下面一个问题你可以不回答,你的成效是多少?

:过去六年我们只有21家店,相对来说11年12年开的店比较多,加起来差不多有14家。现在这几家店都还不是很标准化的。现在的一家店就是广州开了6年的那个,每年增长是40%。到去年为止我们的业绩基本上月平均下来差不多700万,900平米的场地,这个成效应该比(国际品牌名)在广州高。

:刚才您说UR是做快时尚品牌的,您有多快?一年做几季?

:我们不是按照春夏秋冬来定的,我们按照周,每周我们都有新款,去年我们推了12000个款,当然这个是针对一线市场的,二线市场相对少一些。

:郑总,我想问一个问题,就是现在你的店,有多少店是在销品茂开的,有多少店是在非销品茂开的?

:三七开吧。70%是在销品茂。随着中国城镇化的发展,餐饮面积我们不断的扩大。二三线城市消费者的购物习惯都发生了很大的变化。过去消费者可能喜欢到路边摊用餐,而现在购物中心里餐饮面积不断的扩大,很多消费者已经形成了到城市综合体购物中心去就餐的习惯。所以我们调剂了战略,把购物中心,包括商业综合体里面的餐饮店的比例增加到70%,这是一个转变。

但是去年开始我们又有第二个转变,就是商业综合体和购物中心进入的谨慎性做了很大的调剂。主要是针对这两年,特别是去年开始,很多商业地产项目不成功,致使我们对进入这些商业地产项目的谨慎度有一个很大的提升。所以我们现在的一个基本的战略就是,对一些知名的品牌,比如说万达这种,我们都毫不犹豫。但是别的一些品牌,我们会做很多的评估评判,限度减少我们失败的概率。

:我替那些非品牌的地产商问一个问题,你们都会调研甚么?

:我们发现了一些特点,首先项目定位会不准确。特别是餐饮项目这块,在整个餐饮功能的布局,比例,有很多商业项目本身做的不太科学。所以有可能造成全部的餐饮项目风险很大。第二,很多的招商团队,或者运营团队,实际上对很多品牌缺少了解,或是对很多品牌的财务模式,包括运营模式,缺少一些比较深的了解。比如说举一些小梨子对于很多租金的匹配上,实际上餐饮业本身,确实能够给很多购物中心带来很多的客流。但是他们对租金的承受能力都会比其他的业态差一些。很多商业地产在租金上的压力也越来越大。

昨天我们听了报告,这两年,租金的比例,我自己平常开店看到的,每年递增都是在10%以上,但是实际上平均的增长都达不到这样的比例。所以我们平时开的一些项目,中间的很多的本钱,管理费用,水电费用的提升,实际上我们的利润空间已愈来愈薄了。去年我参加过一个餐饮业的论坛,去年我们餐饮业的整体利润是7%,到去年年底我们的利润已非常非常微薄了。如果租金每一年3%的速度递增,这个速度根本无法承受。所以我们在做餐饮业的时候要多多考虑他的特性。

:我问一个问题。在你的概念里,当你的租金占到营业额多大的时候,会觉得干不下去。

:有两个变量。按照我的财务模式,有可能每周都不同。如果我的营业额每年在800万以下,那末把它作为一个标杆好了。350到450平米的店面。如果是高于800万,到1200万之间的,我的租金不能超过15,如果超过1200万,可以到达16或者18。达不到这个,就没有利润。

因为我们过去十年是品牌创业期,开店速度比较慢,在过去两年开了50家店左右,关过3家。

:在座的各位品牌地产开发商,下次下手的首先不要那末狠了。张先生,我想这个品牌上市各地都特别欢迎,我们越来越的,包括国内的精品超市的运营商不断的发展,这一点给你们形成的挑战是什么?

:因为我们的定位是化妆品,个人护理用品连锁企业,我们的目标客户是35岁以下的年轻女性。

:我观察到他们个人护理用品的比例上升非常快。这个对你们来讲意味着什么?

:因为我们是专业的品牌店,所以我们跟精品超市,标超,都不会跟他们在价格上进行竞争。屈臣氏,在座的美女百分百都知道屈臣氏,80%都是屈臣氏的会员。你到屈臣氏的店铺里,他产品的宽度深度是任何超市都找不到的。这是。第二,我们的店铺会有非常专业的服务,我们每个店铺里面都有美容顾问,消费者去了,根据你去买面膜,不太肯定的话,我们的美容顾问可以给你建议。那末这个我想就是从个人护理用品,化装品的深度广度,和我们提供的服务,超市都是无法比的。

:您刚才说你们现在准备往下沉,这是说一线饱和了,还是消费者已经开始接受你们这个模式了?

:这也不能说一线饱和了,我们在香港有300多家店,在北京只有100多家,所以我们会以香港的标准在中国一线城市做。我非常同意新世界陈总的说法,因为现在生活水平提高了,越来越的消费者开始关注自己对生活品质的追求。屈臣氏是健与美,是寻求生活品质的一个标杆。所以我们现在三线四线城市,我们一些店铺的销售额,乃至比一线二线的销售额高很多。

而且我去西宁,去银川的时候,我们那边好多的合作伙伴,就是我们的开发商也好,或是百货零售商,他们的很多的老总,跑到我们当时还没有去西宁银川的时候,他们去西安,兰州的屈臣氏买东西。所以我跟他们谈屈臣氏要进入这两个城市的时候,他们都非常欢迎,我们很快形成了多个店的合作。比如我们在银川,跟新华百货,包括和万达在银川的一个金凤新居,大家都很不看好的的一个入住率非常低的地方,销售都非常好。就说明我们的产品,店铺,在三四线的城市都非常受欢迎。我们也是引以为豪的。

:你们是知名品牌,和业主谈判固然非常有优势。有过非常难进去的情况吗?

:难不难还是看需求,其实双方都是定位的需求。比如说,屈臣氏的定位是中端,时尚,年龄层是15到35岁,如果一个购物中心的定位是大众,是时尚,大的目标客户群也是15到35岁,我们就非常好谈。不存在强弱,因为大家定位一样。

:我想以我为主的发问就到此为止,我总结一下,印象有这么几个,就是抓群体。谁捉住了孩子和女人,谁就有谈判的地位。第二个,要有载体,有内容。我们有好几位朋友,都是在做这个,要让孩子和女人有时间消费,有体验的东西。第三个,就是人材,这是非常致命的东西。钱谁没有?品牌谁没有?但是人材是真正大家都缺少的。接下来还有10分钟左右的时间,我们可以开放三个

:我是北京百龙世贸商城的,我想问一下,如果一个三线城市,做一个20万体量的综合体,约请大家去,大家愿意去吗?百龙现在很多的吃喝玩乐都想进去但是我们面积有限,想听一下各位的意见。

:其实开店的时候我们有自己的逻辑。个逻辑是先对城市做一个评估。这个城市是我们能够覆盖的,第二个,是对商圈有一个评估,20万的一个体量,这个城市是否是有这个消费能力,第三个,我们会斟酌全部餐饮的功能和比例,我会判断,这样一个功能和比例,能不能让你的餐饮业在综合体里获得一个好的发展。如果回答都是正面的,我肯定会去。如果说商圈也没有问题,也在我们的覆盖范围内,我们的业态功能散布都没有问题的话,我们会去。

:谢谢主持人,刚才听了几位嘉宾的讲话,通过这两天在武汉的感受,我看了汉街,和很多武汉的商业。屈臣氏刚才讲了一句话我很开心。健康和美丽。但是我们在观察屈臣氏的内容,常常处在一种模式下。比如说,大商场里我们会看到屈臣氏。我是做城市综合体的。我们二线城市很想他过来,但是有一个情况,比如说,像万里这样的,我很想引进屈臣氏,但是每次去谈的时候,总会有一些问题。比如说,刚才他在谈战略合作商,这样过程中,我们总是失去机会。我想能否在未来的进程,跟我们这样二级的城市综合体,在步行街里面开店。

:谢谢对屈臣氏的厚爱。因为这边当时我们没有选择做,很简单,因为是120个铺,单层面积非常小,因为我们需要300来平米的面积。而且我们不做一楼加二楼整个店铺,但是他们现在有一些地方做了调整,一楼有我们需要的面积出来,我们正在谈。您刚才说的西安的项目我确切不太了解,您说附近是个什么样的情况,每一个零售商在选址的时候有自己的考核体系,考核这个项目适不适合我们去做。这个对我们的开发商和业主也是有好处的,是一个共赢的。如果我们觉得这个项目我们的生意都做不好,我们去的话,是对自己不负责,对我们的业主不负责。

:首先想问一下,郑总,您刚才提到了租金的问题,如果我们愿意以保底价抽成的模式,陪您共担风险,你是否愿意。第二个,还想问一下两位做儿童业态的老总,如果是地下的位置你们会选择吗?

:如何符合我们的开发策略和标准的条件下,这样的租金模式是非常理性的,也是非常具有合作精神的,我们当然愿意。

:我回答第二个问题,从消防角度来说,一场能接纳500人到1000人的项目,消防局是不允许在地下的。不过,中国是一个人脉社会,我们有两个项目都开在地下一层,所以这个是需要活动一下的。

:我们也是楼层的问题。我们也开过地下的,那个店体量很大,在燕莎做起来的,当地一有一个20000平米的空间的时候,当时我跟那个老总不错,就做成了。而且地上地下互动很好,而且大家对儿童摄影的定位是2、300平米,做2、300万的营业额,而我们那个家店光记录的部份一年就是2000万的营业额。我们还打过一个擦边球,1500平米,检查的时候遮挡一下,只有300平米,检查走了,我们有1500平米。所以现在这个国家对这个的要求不是很理想,所以只要没有消防的问题,地下我们是可以考虑的。

:我们曾经有一个卖口香糖品牌的朋友,他说他突然发现,他们在西部的销量大幅度增长。研究完了发现,是由于那些打工者回去了,就把这个习惯带过去了。所以我们的消费模式在不断的发生变化,我们说三十年河东,三十年河西,谁知道未来会发生甚么呢?我们是共赢共生的,只有站在自己和对方的立场同时看,我们才会共同成功。

:谢谢刚才各位专家具体的演讲,因为我们赶快要进入今天早上一场的专题论坛,接下来我们将讨论选址的问题。到购物中心做真正购物的只有19%的消费者,也就是说,80%的人到购物中心来其实不以购物为主,他们是去做一些休闲,一些文娱,一些餐饮。反过来,到百货公司,大概80%以上都是来购物的。

那末他们由于百货公司里面传统的来说,他休闲的空间,这些地方比较小。也就是说,购物中心是以体验式为主,那末传统的百货我们要做目的地式的购物,购物中心是发现式的购物百货公司大同小异,大家都是类似的,但是购物中心没有一个一样,就是说完全不一样,在这类情形之下,我们台湾对购物中心有一个比喻,其实购物中心跟拍电影很像,一个电影他要一个剧本,购物中心也要有剧本,一个电影很重要的是导演,他可以把很多构想拍出来。购物中心也是一样的,他要有一个总策划,他能把所有的商场,所有的概念结合。那么一部电影真正吸引人,不是我刚刚讲的这些幕后的东西,电影吸引人的是演员。

因为他没来看电影之前,不知道这个故事,只知道这个明星。购物中心也是一样,我们今天看一个购物中心是不是成功,要看招商,看演员,看主角。好的购物中心,好的电影,是一个好的主角。当也有一些好的故事主角并不是很有名。我们今天探讨的是,好的电影,既然有好的故事,你怎么找到好的演员,哪些是好的演员。同时演员也是一样,这些演员就是我们讲的零售商,这些商家,他们怎么样找到一个好的剧本,或者是好的场地,让他们来发挥好的创意。

(:JN044)

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