公积金政策全面收紧差异化调控抑制投资需求

2019年05月11日 来源:

公积金政策全面收紧 差异化调控抑制投资需求 时间: 16:30 来源: 时尚生活 点击: 次 2013年4月7日晚,北京公积金管理中心发布《北京住房公积金管理中心关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》,对公积金贷款政策的首套认定标准、二套房首付、贷款额度等方面均作出新的规定。

链家地产市场研究部张旭表示,本次公积金政策调整来看,一是更加细化,对首套房、贷款额度等做出详细的。2是更加差异化,针对收入的不同、家庭住房情况的不同,以及购买住房类型的不同,均出台了差异化的调控措施。整体来看,政策的目的主要是进一步抑制投资性需求,在市场回暖的背景下进一步促进需求结构的合理性。

首套房认定标准从严 2套房首付差异化上调

政策原文:

通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查,查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的,为首套自住住房。

借款申请人购买第二套住房申请贷款,其贷款首付款比例不低于70%。对在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房,但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询,有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录,符合第二套住房贷款条件的借款申请人,仍履行贷款首付款比例不低于60%的政策。

链家地产市场研究部张旭表示,此次公积金二套房的首付比例差异化上调,一是相当于明确了“认房又认贷”的二套房判定标准,2是上调二套房首付并没有一刀切,对合理的改善性需求给予一定的保护,仍可按60%首付执行。但从当前的需求结构来看,真正影响市场的并不是是二套房首付比例由60%提高到70%的,而是认房认贷的2套房认定标准。

根据链家地产市场研究部统计,目前二手房市场上改良性需求占比约为45%,其中少有八成属于买一卖一的置换需求,约占36%。也就是说超过三分之一的购房需求是从初的首付30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。

张旭表示,虽然置换型的二套房购房者的首付并未再调高至70%,但首付比例也已翻番,对需求的抑制会比较明显。再加上公积金贷款对首套自住住房进行了严格限制,即使没有贷款记录,曾提取公积金购房的也不再享受首套房的政策优惠。影响范围也就更大。

贷款额度差异化调整 但额度上仍然偏低

政策原文:

(1)根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。购买经济适用住房的低收入借款申请人,贷款额度可不受月收入限制。

(二)借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房,个人信用等级为AAA级,贷款额度上浮30%;个人信用等级为AA级,贷款额度上浮15%。借款申请人购买第二套住房或套型建筑面积在90平方米以上的非政策性住房,贷款额度不再上浮。

链家地产市场研究部张旭表示,本次新政调整后,公积金贷款额度的限制与购房需求直接挂钩,而这是之前并没有过的差异化调控措施。通过贷款额度的限制抑制购房需求,继续满足中小户型、和首套房置业需求的贷款需要。但相对当前的房价水平来看,贷款额度仍然属于偏低的状态。并且对部分二套房购房者来说,将受到首付比例上调、贷款额度减少的双重影响。

根据链家地产市场研究部统计,2013年一季度北京二手住宅平均套总价为249万元。按80万的贷款额度看,相当于首付68%;按上浮15%、贷款额度92万计算,相当于首付63%;按上浮30%、贷款额度104万计算,相当于首付58%。

张旭表示,公积金贷款面向的大部分购房者,其本身的支付能力其实不高,也都是看重其利率较低优势。因此对面向刚性需求的贷款条件还应继续放宽。

首次针对月还款额进行差异化规定 提高公积金的流转率

政策原文:

1、借款申请人月还款额在不低于贷款月还款额的基础上,原则上应不低于住房公积金月缴存额。

2、借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的,其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

3、借款申请人在借款期间出现收入下降、生活困难等情况,经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额,但不得低于贷款月还款额。

根据北京统计局公布数据,2011年全市职工月平均工资4672元。按照公积金新政策规定,月工资超过14016元的,其月还款额原则上不低于7008元。

链家地产市场研究部张旭认为,此次公积金政策调剂,将公积金还款额度与申请人缴存额、月收入挂钩。与此前月还款额的规定相比,新政后,高收入家庭的贷款申请人月供将明显提高。其主要目的在于加快公积金还款速度,提高其流转率。尤其对高收入人群的要求,通过月供收入比的限制,减短其还款时间,可在一定程度上使更多资金流向普通购房人群的贷款需求。以贷款额104万,每月还款7008元为例,完成还款时间不到12年零4个月。

此外,对公积金贷款的申请条件也从严要求:

链家地产市场研究部张旭表示,根据以前的政策,公积金缴纳累计达到12个月即可申请贷款,而这次新政调整后,需12个月足额连续缴存住房公积金,会使一部分未连续缴存的购房人群受到影响。同时政策性购房则有实质性收紧,由不受缴存限制变成前6个月需足额连续缴存住房公积金。但对实际市场影响不大。

未来仍需加大对于刚需购房的支持力度

链家地产市场研究部张旭认为,“国五条”之后,公积金贷款收紧是此轮调控从严的一个重要动向。二套首付提高,贷款额度的申请限制增加,并规定申请人月供等,是历次公积金政策中为严厉的一次。但由于公积金本身面向的就是支付能力并不高的购房群体,尤其是对改良性需求来讲,政策的收紧也难免造成误伤。

此外,这次公积金政策调整在明显收紧的同时注意保护了刚需购房者,但即便如此,具备住房保障色彩的公积金政策仍难以明显减轻刚需购房者的负担。因此,公积金贷款政策在调整进程中,仍需加大对刚需人群的支持力度,例如适当提高公积金贷款额度。

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